Unatoč rastu cijena, potražnja za stanovima u Karlovcu najveća u posljednjih nekoliko desetljeća

O cijenama nekretnina, odnosno kuća i stanova na karlovačkom području, potražnji, procjenama daljnjeg kretanja cijena i drugim aktualnostima razgovarali smo s Elvirom Kovač, vlasnicom i direktoricom agencije Sirius& Olimp i predsjednicom Strukovne skupine agencija za poslovanje nekretninama.

*Kolika je trenutna prosječna cijena stanova po kvadratu u Karlovcu? Kolika je u odnosu na prijašnje godine?

-U određivanju tržišne cijene nekretnina postoji više faktora. Prvenstveno, cijene stanova određuje vrsta grijanja: centralno grijanje ili klasično, zatim veličina stana (manji stanovi postižu veću cijenu od većih stanova, npr. stanovi do 35 m2 postižu i 100-200 €/m2 višu cijenu od stana od 70 ili 80 m2, iako mogu biti  iste uređenosti, na istoj lokaciji, čak i katu). Nadalje, na cijenu utječe lokacija, zatim katnost (stanovi na nižem katu također postižu veću cijenu od stanova na visokim katovima, npr. stan na zadnjem katu pod ravnim krovom ima 50-100 € manju cijenu od stana iste kvadrature u istoj zgradi), te uređenje. Sukladno tome, u odnosu na prijašnje godine kada se cijena stanova kretala od 500-900 €/m2 (odnosno prosječna cijena 700 €/m2)za stanove s klasičnim grijanjem i 800-1.150 € (odnosno prosječna cijena 1.000 €/m2) za stanove sa centralnim grijanjem, sada je cijena stanova sa klasičnim grijanjem porasla na 700-1.150 € (prosječno 900 €/m2) za stanove sa klasičnim grijanjem i 1.000-1.500 €/m2 (prosječna cijena 1.250 €/m2) za stanove sa centralnim grijanjem. Najviše cijene u cjenovnim razredima su rezervirane za uređene manje stanove, na dobrim lokacijama i adekvatnim grijanjem.

*Koje su razlike u cijenama u pojedinim dijelovima grada, odnosno gdje su stanovi najskuplji, a gdje najjeftiniji?

-Najskuplje lokacije su Novi Centar, Grabrik, Luščić, Dubovac i Rakovac, što prati i vrstu grijanja (centralno grijanje preko gradske toplane), a jeftiniji stanovi  su na lokaciji Banije, Gaze i Švarče te Drežnika, odnosno dijelovi grada koji su udaljeniji od centra, obzirom na svrhu stana-dostupnost svih institucija (škola, vrtića, ambulanti, ljekarna, trgovačkih centara,..)

Najviše tražene prizemnice sa stambenim potkrovljem u gradskom prstenu

*Kakve su cijene kuća i usporedba s ranijim godinama?

-Cijene kuća također su porasle. Njihove cijene se gotovo ne računaju po m2 obzirom da ne sačinjavaju samo stambeni prostor već i pomoćne prostorije i dijelove (tavan, podrum, garaže, dvorišta, vrtove, voćnjake,..) koje se ne mogu definirati po m2, već s obzirom na sve što uključuju u cjelovitoj cijeni nekretnine. Najviše tražene prizemnice sa stambenim potkrovljem u gradskom prstenu ne mogu se dobiti za cijenu koju kupci najviše traže do 60 ili 70 € ( u takve kuće potrebno je još uložiti). Tek iznad 80, 90 ili 100.000 € moguće je dobiti u malo širem gradskom području i predgrađu useljive i bolje kuće, što je s obzirom na ono što kuća nudi (okućnica, pomoćni prostori, garaže,..) svakako kvalitetniji način življenja, ali je povezan s potrebom prijevoza. Najtraženije lokacije za kuće su Jamadol, Švarča, Borlin,.. i naravno uži gradski dijelovi: Luščić, Centar, Rakovac, ali tu je ponuda manja s obzirom da je to lokacija gradnje stanova.

*A cijene novogradnje?

-Novogradnje od krize 2008/2009. gotovo da i nije bilo s obzirom na njihovu dosadašnju neisplativost. Međutim s obzirom na sadašnju povećanu potražnju nekretnina velik je porast novogradnje (dvije velike zgrade na Švarči kod KTC-a, na Bašćinskoj cesti, Novom Centru, pojedinačne urbane vile s manjim brojem stanova...). Njihove su cijene, kao i cijene svih ostalih stanova, najviše u zadnjih 25 godina, a iznose više od 2.000 €/m2  npr. za stanove u zgradama kod KTC-a.

*Koji su sve uzroci porastu cijena nekretnina?

-Naša ekonomska situacija kao odraz cjelokupne nestabilne svjetske ekonomske situacije (nepovjerenja i neulaganja u štednje banaka,..) gdje se kao najveća stabilnost procjenjuju nekretnine, tako da se kupuju gotovo sve vrste nekretnina, pogotovo stanovi, a najveća je potražnja za malim stanovima. Također i povoljni subvencionirani, državni krediti APN (sa kamatnim stopama i ispod 2%)  pogoduju potražnji i porastu rasta cijena nekretnina jer pružaju mogućnost mladim ljudima da riješe svoje stambeno pitanju uz subvencije i niske kamate.

*S obzirom na situaciju, kakva je potražnja u Karlovcu za nekretninama?

-Velika i vjerojatno najveća u zadnjih nekoliko desetljeća. Najviše za stanovima, naročito manjim 30-60 m2. Traže se također i manje gradske kuće, vikendice uz rijeke, zemljišta uz rijeke, te samoodrživa seoska imanja  u blizini vode  ili sa izvorom, potokom na samom imanju.

Izgledan trend pada cijena nekretnina

*Kakav scenarij očekujete u budućnosti, hoće li cijene nekretnina početi padati ili će i dalje rasti?

-Cijene nekretnina koje su visoke iz razloga povećane potražnje jer se procjenjuju kao stabilan faktor ulaganja (za razliku od štednja u bankama), i zbog subvencioniranih APN ovih kredita s niskom kamatnom stopom, ne prate ekonomsku moć stanovništva (odnosno njihova primanja), koja će još sa dolaskom eura kao valute, sigurno oslabiti, tako da ovo stanje visokih cijena ne može ići u nedogled.  Uz završetak APN ovih kredita te dolaskom cikličkih kriza, odnosno u sadašnjem slučaju, iz već brojnih faktora vidljive nove krize, trend pada cijena nekretnina je izgledan.

*Predsjednica ste i Strukovne skupine agencija za poslovanje nekretninama. Kako ocjenjujete poslovanje vaše i agencije i kako danas općenito posluju agencije za promet nekretninama?

-Poprilično stresno s obzirom na povećanu potražnju, jer prodaju prati potreba uredne dokumentacije, ishodovanja uporabnih dozvola koje nerijetko zahtijevaju legalizacije kao dugotrajne i skupe procese bez kojih se nekretnine ne mogu kupiti putem kreditiranja banaka. Također se s obzirom na povećanje opsega posla primjećuje i trend širenja agencijskog rada izvan područja vlastitih županija što sa sobom nosi i određenu problematiku: neiskustvo i nepoznavanje lokalnog tržišta gdje zna nastati nesrazmjer i nerealnost u određivanju tržišnih cijena nekretnina.

*S kakvim problemima se najčešće suočavate?

-Sukladno prethodno rečenom, među problemima su nemogućnost prodaje nekretnina bez adekvatne dokumentacije koja se nerijetko dugo ishoduje. Opće povećanje svih životnih troškova, npr. troškova energenata uvelike poskupljuje troškove poslovanja dok se sa druge strane, s obzirom na sve veću opterećenost stanovništva svim drugim troškovima ne mogu povisiti cijene agencijskih provizija.    Nadalje, problem su i procjene agencija s nekarlovačkog područja iz gradova viših tržišnih cijena nekretnina koje iste kriterije primjenjuju na karlovačkom području i time neadekvatno i nerealno povisuju i tako visoke cijene nekretnina. Također, još uvijek je prisutan i mentalitet naših ljudi kojima je teško prihvatiti naplatu usluge. Na zapadu je sumnjiva nekretnina koja se prodaje bez agencije, kod nas zbog mentaliteta, ekonomskog faktora i ponekad lošeg iskustva kod nelojalne konkurencije, prodavatelji i kupci se još uvijek ne odlučuju primarno za prodaju/kupnju nekretnina putem agencija. Uglavnom, s obzirom da su ljudi kao najveću stabilnost u ovim nestabilnim vremenima odabrali i ocijenili nekretnine najbitnije je da ne bude prirodnih nepogoda kao npr. potresa.